Организация склада на производстве

Существующая дорожная сеть тормозит развитие логистического рынка в регионах, где более 55% грузов перевозится автомобильным транспортом. Региональные города России в силу географических особенностей и политики администрации любого уровня имеют каждый свои отличительные особенности экономического развития.

Централизация складского рынка обусловлена неравномерным экономическим развитием регионов России. Московский регион остается основным центром потребления товаров.

Неравномерность развития регионов России наглядно иллюстрируется статистическими показателями: на московский регион и Санкт-Петербург (с учетом Ленинградской области), где проживает 18% населения России, приходится около трети розничного товарооборота РФ 2012 г. При этом на регионы, в которых расположены города-миллионники (и близкие к ним по численности), приходится 33% оборота.

Таким образом, помимо того, что московский регион выполняет функцию некоего логистического центра страны, здесь же проживают и основные потребители продукции, которая хранится на складах. Это касается как численности населения, так и показателя среднедушевого дохода. Кроме того, необходимо помнить о конкуренции торговых операторов всех профилей за своего покупателя, когда зачастую широта ассортимента и скорость доставки товара играет решающую роль. Ситуация в некоторых в региональных городах иная.

В настоящее время основными движущими силами развития складского рынка в России остаются экспансия крупных торговых операторов в региональные города и развитие производства, требующего наличия распределительных центров.

Таким образом, в качестве ориентира можно выделить пять основных статистических показателя для определения перспективности развития рынка качественной складской недвижимости в том или ином регионе страны: численность населения, среднедушевой доход, оборот розничной торговли, валовой региональный продукт и объем отгруженных товаров собственного производства. Причем, если первые три показателя влияют на объем потребления хранящейся на складах продукции, то два последних – на объем произведенной в регионе продукции, которая потенциально может быть размещена на складах, выполняющих функцию распределительных центров.

По данным показателям, помимо московского региона и Санкт-Петербурга, лидируют именно те города, в которых уже представлены качественные складские проекты. Это Екатеринбург и Челябинск, Красноярск, Нижний Новгород, Самара, Казань, Ростов-на-Дону и Краснодар, Уфа, Пермь, Волгоград, Новосибирск. Потенциалом развития с учетом этих параметров обладают Тюмень, Иркутск, Кемерово.

Предложение

На конец мая 2013 г. общий объем предложения на рынке качественных складских площадей в России составляет более 12-ти млн кв. м. На московский регион приходится более 60% всего объема, Санкт-Петербург и Ленинградская область занимают второе место по этому показателю – 17%, на остальные регионы России приходится только пятая часть всего объема предложения складских площадей классов «А» и «B».

С начала 2012 г. по май 2013 г. в региональных городах без учета Москвы и Санкт-Петербурга было построено около 450-ти тыс. кв. м складских площадей классов «А» и «B» – это четверть от общего объема строительства складов в России за указанный период.

В большинстве своем рынок качественных площадей отдельно рассматриваемых регионов не претерпел существенных изменений. Новые спекулятивные объекты появились только в Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Нижнем Новгороде. Реализация столь небольшого числа новых проектов обусловлена прежде всего высокими рисками, сопряженными со строительством крупных складских комплексов за пределами Московской и Ленинградской областей. Федеральные девелоперы не спешат со спекулятивным развитием, а местные игроки, как правило, отдают предпочтение строительству объектов небольшого размера для собственного использования. В этих условиях основой развития складского рынка в регионах мог бы стать формат build-to-suit (строительство под нужды заказчика). Однако, чтобы приступить к строительству склада в регионе, девелоперу необходимы серьезные, в том числе и финансовые, гарантии со стороны клиента, который, как правило, не готов их предоставлять до того, как у него появится возможность увидеть готовый или почти готовый складской комплекс, а не земельный участок на его месте. Таким образом, вопрос доверия между девелоперами и пользователями складских помещений зачастую становится во главу угла в части регионального развития складского рынка.

Наибольший объем предложения сосредоточен в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани и Нижнем Новгороде, а также в Ростове-на-Дону и Краснодаре. Если учесть, что большегрузный транспорт традиционно покрывает расстояние до 600 км, то можно говорить о формировании на территории Российской Федерации как минимум четырех перечисленных выше (помимо Москвы и Санкт-Петербурга) логистических «хаба».

Спрос

На региональном рынке складской недвижимости России спрос, как правило, сосредоточен в городах-миллионниках, которые входят в состав основных евроазиатских транспортных коридоров.

Как уже отмечалось ранее, российский рынок отличается сосредоточением высокого спроса в московском регионе: в 2012 г. более 70% сделок по покупке и аренде качественных складских площадей заключено именно здесь. На региональные рынки (за исключением московского региона и Санкт-Петербурга) за период с июня 2012 г. пришлось около 17% всех сделок, заключенных на территории России.

Стоит сказать о том, что на неравномерное развитие рынка оказывает влияние и размер запрашиваемых блоков: в региональных проектах средняя запрашиваемая площадь составляет около 5000 кв. м. Очевидно, что в отдельности каждый такой запрос не сможет побудить девелоперов к строительству склада, а аккумулировать такие заявки на данном этапе не представляется возможным.

Что касается общей ситуации с размером запросов, то в московском регионе размер средней сделки в 2012 г. составил около 14 тыс. кв. м, а в региональных городах 60% сделок заключается на блоки площадью менее 7 тыс. кв. м.

Основными арендаторами и покупателями складских комплексов в региональных городах являются российские компании: за период с июня 2012 г. по май 2013 г. на их долю пришлось около 80% от общего объема сделок. Как уже отмечалось, основными «драйверами» спроса остаются торговые операторы (55% в общем объеме поглощения за указанный период), интерес логистических компаний довольно ограничен (1%), что объясняется наличием у них собственных площадей. Среди остальных арендаторов довольно значительная доля принадлежит дистрибьюторам (28%). Есть небольшой, но уверенный спрос со стороны производителей (12%).

Коммерческие условия

Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса «А» в региональных городах находятся на уровне 90-115 $/м/год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), что примерно на 20% ниже, чем в московском регионе. Самый высокий уровень показателя зафиксирован в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске – 100–115 $/м/год. Наименьшие значения наблюдаются в Самаре, Уфе и Казани – 90–95 $/м/год, однако за прошедший год ставки в этих городах выросли на 7–10%, что связано с некоторой активизацией спроса. Арендные ставки чаще всего номинированы в рублях, но распространен также долларовый эквивалент, есть примеры номинации ставок в евро. Зачастую указываются значения с учетом операционных расходов и коммунальных платежей, рассчитанные за 1 кв. м в месяц, в отличие от практики рынка московского региона, где ставки аренды номинированы в долларах США и рассчитываются по системе triple net за 1 кв. м в год. Зачастую региональные девелоперы применяют и рублевую индексацию (значение индекса потребительских цен в России). Федеральные игроки придерживаются системы triple net и индексируют ставки аренды по показателю CPI (consumer price index) США.

Ростов-на-Дону

Рынок складской недвижимости Ростова-на-Дону является одним из наиболее дефицитных в России. Здесь представлен один крупный складской комплекс класса «А» – логистический парк «Дон» компании Raven Russia (общая площадь I очереди – 86 тыс. кв. м) – и несколько объектов площадью до 20 тыс. кв. м. В проекте «Дон» существует возможность строительства II очереди. Однако, несмотря на наличие определенного спроса на складские объекты в городе, на данный момент компания планирует развитие проекта только под конкретного арендатора.

Предложение качественных складских площадей по большей части представляет собой реконструированные складские или производственные здания, которые находятся в бывших или еще действующих промышленных зонах, расположенных в черте города между историческим центром и новыми спальными районами. Это обусловливает специфику местоположения складских объектов – неудобную транспортную доступность.

Близость рынка Краснодара является сдерживающим фактором в развитии логистических проектов в Ростове-на-Дону, несмотря на более высокий спрос на складские площади в последнем: два этих города образуют единое логистическое пространство, обеспечивающее население Ставропольского края потребительскими товарами.

Доля вакантных площадей в качественных складах Ростова-на-Дону близка к нулю, арендные ставки остаются на уровне прошлого года – около 115–120 $/кв. м/год.

Краснодар

Рынок складской недвижимости Краснодара находится на начальной стадии своего развития, демонстрируя довольно быстрый рост предложения качественных площадей. Позднее развитие складского сегмента недвижимости обусловлено прежде всего расположением города: по транспортным потокам Краснодар уступает расположенному в относительной близости от него (280 км) Ростову-на-Дону.

К настоящему времени общий объем предложения составляет около 125 тыс. кв. м, из них около половины приходится на класс «А». Предложение складских комплексов класса «В» не превышает 40 тыс. кв. м.

В 2012 г. на рынок вышли объекты общей площадью 95,5 тыс. кв. м: компания RDC ввела в эксплуатацию складской комплекс класса «А» – a2logistic KRASNODAR (общая площадь I и II очереди – 60,5 тыс. кв. м); были введены 35 тыс. кв. м площадей международного логистического центра «ЕврАзЭс-Краснодар». Мы ожидаем, что до конца 2014 г. будет введено в эксплуатацию еще около 60 тыс. кв. м: проект «Холдинг Кубань» и склад компании «АПСК». Стоит отметить, что до 2008 г. к строительству было заявлено более 900 тыс. кв. м складских площадей, которые так и не начали строиться.

В связи с относительно высоким объемом ввода в эксплуатацию доля вакантных площадей к середине 2013 г. составила почти 30%. Однако 1-ая очередь a2logistic KRASNODAR, вышедшая на рынок в прошлом году, на данный момент сдана в аренду, что подтверждает наличие относительно высокого спроса на высококачественные объекты.

Уровень ставок в объектах класса «А» составляет около 105 $/кв. м/год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

Волгоград

Качественные складские площади в регионе практически не представлены. Исключение составляют объекты, которые возводились для собственного использования в основном компаниями розничной торговли «Магнит», Metro Cash&Carry, торговой сетью «МАН».

Ситуация неопределенности с приостановленными проектами сохраняется: всего здесь планировалось построить около 500 тыс. кв. м. Современных спекулятивных складских комплексов в Волгограде не представлено, а из-за относительно небольшого расстояния от логистического узла «Ростов-на-Дону – Краснодар» в ближайшей перспективе такая ситуация, вероятнее всего, сохранится.

Воронеж

С конца 2010 г. новые проекты не выходили на рынок складской недвижимости Воронежа и общая площадь качественных площадей осталась на прежнем уровне – порядка 143 тыс. кв. м, из которых на класс «А» приходится около 70%, остальные 30% – на класс «В».

Относительная близость к московскому региону позволяет многим участникам рынка обходиться без распределительных центров в Воронежской области. Однако в городе существует спрос со стороны производственных компаний. В Воронеже действуют несколько индустриальных парков, специализирующихся в основном на машиностроении и электротехнике, а также пищевой и химической промышленности.

Казань

С конца 2010 г. новые объекты на складском рынке Казани практически не появлялись, общий объем предложения остался на уровне 320 тыс. кв. м. Доля вакантных складских площадей составляет около 12%, практически все доступное предложение – свободные площади в комплексе «Биек Тау» (общая площадь – около 160 тыс. кв. м).

Стоит отметить, что Казань стала одним из первых региональных городов, где начали появляться качественные торговые площади. В результате на данный момент на рынке присутствует ряд устаревших объектов. Собственники некоторых из них проводят редевелопмент торговых центров, в том числе привлекая новых арендаторов. Это должно позитивно сказаться на динамике спроса на складские площади. В 2012 г. в Казани было закрыто несколько крупных сделок на складском рынке, в частности, торговый оператор FIX Price арендовал около 12 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Биек Тау». Несмотря на низкую долю вакантных площадей и относительно высокий спрос на качественные площади со стороны производственных компаний и торговых операторов, до конца 2013 г. не ожидается прироста нового предложения. Однако рынок складской недвижимости Казани обладает потенциалом развития, и в долгосрочной перспективе можно ожидать роста предложения новых складских площадей.

Нижний Новгород

Нижний Новгород является крупнейшим городом Приволжского федерального округа, а также крупным транспортно-логистическим узлом, через который проходят несколько трасс федерального значения. Развитие нижегородского «хаба» выглядит привлекательно как на федеральном, так и на региональном уровнях, поскольку может обеспечить увеличение грузопотока, проходящего по международному европейскому коридору и Транссибирской магистрали, которые пересекаются в городе. Небольшая удаленность Нижнего Новгорода от московского региона является, с одной стороны, сдерживающим фактором, но с другой, при наличии доступного предложения качественных складских площадей близость столицы может обеспечить высокий уровень спроса.

На конец I квартала 2013 г. общий объем качественных складских площадей в Нижнем Новгороде составил порядка 292 тыс. кв. м, около половины которых можно отнести к классу «А». В 2012 г. введена в эксплуатацию II очередь складского комплекса «Волжский индустриальный парк» площадью около 60 тыс. кв. м, и еще 90 тыс. кв. м находятся в стадии проектирования. До конца 2013 г. ожидается прирост примерно 40 тыс. кв. м складских площадей класса «А» на территории ЛК «Южный».

Объем поглощения в 2012 г. составил около 30 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей класса «А» составила около 9% по состоянию на середину 2013 г.

Самара

Самара является одним из крупных транспортных узлов России. Относительно развитая система автомагистралей и железнодорожного сообщения, которая связывает Центральную и Западную Европу с Сибирью и Средней Азией, обеспечивает экономическое развитие региона.

Общий объем качественных складских площадей в Самаре, основная доля которых (около 75%) относится к классу «А», составляет более 220 тыс. кв. м. Однако многие объекты на данный момент уже несколько устарели и не соответствуют ранее заявлявшемуся уровню.

Наиболее значимыми складскими объектами региона являются складской комплекс «Виктор и Ко» и логистический комплекс «СЛК», расположенный в г. Кинеле на удалении 20 км от г. Самары.

Строительство крупных складских комплексов в городе сейчас не ведется, реализуются лишь небольшие объекты. Спрос на качественные склады в Самаре практически отсутствует: географически город расположен в той части России, где рынок активен, однако близость Казани и Нижнего Новгорода обусловливает снижение спроса в Самаре в пользу этих городов. В последние годы на рынке не заключалось крупных сделок, соизмеримых по объему с докризисными.

С 2009 г. на рынок не выходило новых проектов, поэтому, несмотря на низкий уровень спроса, доля вакантных площадей здесь невысока – около 5%. При этом часть складских площадей используется не по назначению, а свободные площади длительное время могут простаивать, будучи не востребованными арендаторами.

Ставки аренды в регионе составляют 70–90 $/кв. м/год (без операционных расходов и НДС) в классе «А» и 60–65 $/кв. м/год в классе «В». Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке складской недвижимости Самары в ближайшей перспективе.

Екатеринбург

На конец мая 2013 г. общий объем качественного предложения на рынке складской недвижимости Екатеринбурга составил 605 тыс. кв. м, из них на класс «А» приходится около 50%. В течение 2012 г. были введены в эксплуатацию объекты совокупной площадью 91,3 тыс. кв. м, среди которых здание складского комплекса «Терминал Чкаловский» площадью 25,3 тыс. кв. м, складские площади в грузовом терминале аэропорта Кольцово – 19 тыс. кв. м и II очередь складского комплекса «Лорри» площадью 22 тыс. кв. м. В целом предложение комплексов класса «А» в городе довольно ограничено и основная часть объектов возводится локальными девелоперами.

Несмотря на ввод в эксплуатацию в течение всего 2012 г. – начале 2013 г. новых складских объектов, доля вакантных площадей по сравнению с началом 2012 г. почти не изменилась, составив около 3–4% в классе «А».

Низкая доля свободных площадей в Екатеринбурге обусловливает относительно высокие ставки аренды в объектах класса «А» – в среднем на уровне 110 $/кв. м/год (без НДС и операционных расходов). Ставки аренды на помещения в складах класса «В» иногда сравнимы с теми, по которым предлагаются высококачественные объекты, поэтому арендаторам становится более выгодно заключать договоры на аренду площадей класса «А».

Социально-экономическое развитие и удачное географическое положение, дающее возможность организовать выгодные транзитные перевозки, позволяет говорить о высоком потенциале складского рынка, однако пока развитие проектов крупных федеральных игроков отчасти сдерживается административными барьерами.

В 2014 г. к вводу в эксплуатацию запланировано около 91 тыс. кв. м в составе логопарка «Пышма». В настоящий момент в Екатеринбурге по-прежнему «заморожен» ряд проектов общей площадью около 1 млн кв. м.

Челябинск

Рынок складской недвижимости развивался в регионе крайне медленными темпами, что объясняется прежде всего близостью к Екатеринбургу – крупнейшему распределительному центру Урала. Складские комплексы класса «А» в Челябинске отсутствуют, к классу «В» можно отнести не более 107 тыс. кв. м, при этом около 55% этих складских площадей находятся в собственности у крупных дистрибьюторов или производителей и были построены под нужны заказчика. Основная доля складского фонда Челябинска представлена помещениями классов «C» и «D». Из крупнейших спекулятивных складских комплексов можно отметить СК «Каскад» общей площадью 26,4 тыс. кв. м и СК «Оптимум» площадью 7 тыс. кв. м.

С учетом весьма ограниченного предложения доля вакантных площадей в наиболее качественных спекулятивных складских комплексах города равна нулю. Средние ставки аренды на склады класса «B» в Челябинске находятся на уровне 60–99 $/м/год (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).

В непосредственной близости от г. Челябинска (76 км) в рамках развития транспортных коридоров на пространстве стран Шанхайской организации сотрудничества планируется строительство крупного транспортно-логистического комплекса класса «А» «Южноуральский». Общая площадь 1-ой очереди составит 90 тыс. кв. м.

В предкризисные годы девелоперы Raven Russia, PNK Group и VVV Company заявляли о планах по строительству крупных спекулятивных складских комплексов, однако эти планы были скорректированы в 2008–2009 гг. В результате на данный момент ни одного крупного спекулятивного складского комплекса в регионе так и не построено.

По возможности роста потенциального спроса город уступает почти всем крупным логистическим центрам России. Однако строительство крупного транспортно-логистического комплекса улучшит положение города и позволит привлечь дистрибьюторские и производственные компании в качестве арендаторов складских площадей.

Уфа

Общий объем рынка качественных складских площадей в Уфе составляет порядка 76 тыс. кв. м, что является крайне низким показателем. При этом почти половина предложения (36 тыс. кв. м) приходится на I очередь единственного складского комплекса класса «А» – «Сигма-логопарк»; оставшаяся часть – это складские площади класса «В». До 2008 г. федеральными девелоперами было заявлено к вводу в эксплуатацию несколько крупных объектов общей площадью порядка 400 тыс. кв. м, однако в настоящее время их строительство не ведется.

Значительного роста рынка качественных складов Уфы в ближайшие несколько лет не ожидается: существующее предложение складских площадей в ближайших областных центрах (Екатеринбург, Самара, Челябинск) напрямую влияет на рынок города, снижая объемы девелопмента. Однако в 2014 г.планируется расширение комплекса «Сигма-логопарк» за счет строительства II очереди (общая площадь – 50 тыс. кв. м). Стоит отметить, что 1-ая очередь объекта была успешно сдана в аренду в 2012 г.

В 2012 г. объем сделок составил около 20 тыс. кв. м, что привело к сокращению доли вакантных площадей в готовых складских объектах практически до нуля. В связи с этим ставки аренды в складах класса «А» незначительно выросли с начала 2012 г. и составили 90-100 $/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).

Пермь

Близость Перми к одному из крупнейших транспортно-логистических узлов России, г. Екатеринбургу, определяет замедленное развитие рынка складской недвижимости в городе. Общий объем качественных площадей в регионе составляет около 100 тыс. кв. м, при этом к классу «А» можно отнести около половины всего объема площадей. Помимо небольших логистических комплексов и дистрибьюторских центров, которые возводятся компаниями для использования под собственные нужды, в регионе расположены два индустриальных парка – «Красный» (общая площадь 200 тыс. кв. м) и «Осенцы» (общая площадь 78,5 тыс. кв. м).

В 2012 г. были введены в эксплуатацию 25 тыс. кв. м складских площадей в индустриальном парке «Красный». Также во II квартале 2012 г. компания «Хенкель» ввела в эксплуатацию собственный логистический комплекс общей площадью 12,5 тыс. кв. м. До конца 2013 г.в регионе не заявлен ввод новых складских площадей. Свободных складских площадей класса «А» в регионе сейчас практически нет.

Климатические условия и низкая плотность населения не способствуют развитию складской недвижимости на севере России, таким образом, потенциальный спрос на складские помещения в городах севернее Перми будет, вероятнее всего, концентрироваться здесь. Город обладает хорошим потенциалом развития в долгосрочной перспективе за счет расположения на Транссибирской магистрали, а также наличия порта.

Новосибирск

Новосибирск – крупнейший логистический узел Сибирского федерального округа. Общий объем качественных складских площадей в городе составляет порядка 600 тыс. кв. м. В течение 2012 г. прирост предложения складских площадей составил около 160 тыс. кв. м в основном благодаря выходу на рынок II очереди складского комплекса «ПНК-Толмачево» площадью 50 тыс. кв. м, а также около 95 тыс. кв. м в 1-ой очереди проекта «Евразия-Толмачево». До конца 2013 г. к выходу на рынок запланировано около 50 тыс. кв. м в складском комплексе «ПНК-Толмачево».

Рынок складской недвижимости Новосибирска является одним из самых развитых: здесь наблюдается высокий спрос и значительный для регионального рынка объем предложения. За последний год этот регион показал один из самых высоких объемов поглощения. При этом доля вакантных площадей снизилась с 20% в начале 2012 г.до 17% в середине 2013 г., все еще оставаясь относительно высокой.

Спрос как и в других региональных городах зависит от наличия доступного предложения, и его динамика за последние несколько лет была крайне не-равномерной. На данный момент наблюдается рост спроса на качественные площади, составивший за период с начала 2012 г. до середины 2013 г. более 100 тыс. кв. м.

Ставки аренды в объектах класса «А» практически не изменились и находятся на уровне 105–115 $/кв. м/год (без НДС и операционных расходов).

Новосибирск – практически единственный российский город, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, предлагающий выбор качественных складских площадей для аренды. Ввод в эксплуатацию новых спекулятивных объектов в ближайший год не планируется, и мы ожидаем сокращения объема свободных площадей, а также некоторого роста арендных ставок. При этом в ближайшее время здесь должно появиться несколько складских и индустриальных комплексов, возводящихся для собственного использования. В частности, о планах заявляли компании «Магнит», «Обувь России» (перенос производственных мощностей из города в область), ЗАО «Хладокомбинат “Западный”», «Макдоналдс».

Красноярск

Красноярск является крупным промышленным центром. Здесь расположены производственные предприятия различных отраслей, в первую очередь машиностроительной, деревообрабатывающей, а также предприятия цветной металлургии и космической промышленности. Красноярск является одним из самых быстрорастущих городов-миллионников. Однако, объем предложения качественных складских комплексов здесь невелик – до 50 тыс. кв. м. Здесь функционируют всего два объекта класса «А» общей площадью около 40 тыс. кв. м; которые реализованы местными логистическими компаниями «СТК-Логистика-Красноярск» (22,5 тыс. кв. м) и «Тетра-Логистик» (15 тыс. кв. м). За последние два года здесь не было введено ни одного крупного объекта и пока нет планов по реализации новых объектов. До кризиса крупные торговые операторы строили в регионе собственные распределительные комплексы («Эльдорадо», «Алпи»), востребованность качественных складов была высока.

Однако на данный момент спрос на качественные складские площади здесь незначителен. Это отчасти объясняется относительной близостью Новосибирска, где имеются доступные для аренды построенные качественные складские объекты.

В 2013 г. компания «Аэропорты регионов» (дочерняя структура ГК «Ренова») совместно с компанией «Интерпорт» (дочерняя структура ХК «Интеррос») объявила о планах по развитию международного пассажирского и грузового «хаба» в аэропорту «Емельяново» в Красноярске. В рамках этой программы возможно расширение мощности грузового комплекса аэропорта и строительство складского терминала.

Владивосток

Благодаря своему географическому положению, Владивосток имеет довольно высокий потенциал развития в качестве крупнейшего логистического центра, обеспечивающего распределение товаров по всему Дальневосточному федеральному округу. Однако перечисленные ранее аспекты потребления в региональных городах, высокие риски строительства объектов коммерческой недвижимости затрудняют развитие рынка складской недвижимости во Владивостоке.

Можно говорить о наличии неудовлетворенного спроса на складские площади при крайне низком объеме предложения. Спекулятивное предложение представлено в основном перепрофилированными производственными помещениями советской постройки, складскими площадками на территории портов, перепрофилированными военными складами, а также объектами, прошедшими процедуру редевелопмента.

Таким образом, во Владивостоке преобладают объекты, относящиеся к классу «С» и ниже. Качественное предложение здесь составляет не более 30 тыс. кв. м. Ранее единственный складской комплекс класса «А» расположен в г. Артеме и является собственным складом логистической компании «Ителла НЛК» (общая площадь 8 тыс. кв. м). В 2012 г. Компания «Эй-Пи-Трейд», дистрибьютор товаров FMCG, ввела в эксплуатацию собственный склад класса «А» (общая площадь 25 тыс. кв. м).

Строительство крупномасштабных логистических комплексов в настоящее время не ведется, хотя локальные компании, оценивая уровень спроса, строят небольшие спекулятивные объекты или проводят реконструкцию существующего фонда.

Другие региональные города

Качественные складские комплексы на российском рынке сконцентрированы, как правило, вокруг городов, которые являются не только дистрибуционными , но и крупными потребительскими центрами. Кроме того, логистические узлы России, как правило, расположены на расстоянии от 600 км друг от друга, что также ограничивает их количество.

Исключение составляют города, имеющие высокий производственный потенциал, например, Калуга, Воронеж, Тверь. Проект класса «А», в частности, есть в городе Минеральные Воды – это складской комплекс «Кулон Югрос» (общая площадь 27,2 тыс. кв. м, девелопер – Espro Group).

В целом рынок качественных складских проектов в России развит довольно слабо. Прошедший год отмечен небольшим его оживлением как в части ввода в эксплуатацию новых объектов, так и в части спроса. Однако, мы по-прежнему отмечаем, что российская логистика следует по пути централизации, а не оптимизации, что позволяет говорить о сохранении существующей ситуации в перспективе на ближайшие несколько лет.

Knight Frank