Организация склада на производстве

В 2014 году ожидается ввод около 180 тыс. кв. м качественных складских площадей, что является самым высоким показателем за последние несколько лет. В случае реализации всех заявленных проектов возможно частичное удовлетворение отложенного спроса на складские площади класса «А». Спрос на складские площади класса «В» остается стабильно высоким в связи с дефицитом предложения, так как основная часть вводимых объектов относится к классу «А».

В течение 1 квартала 2014 года было завершено строительство складского комплекса класса «А» Nordway арендопригодной площадью 40.600 кв. м. Таким образом, к концу 1 квартала общий объём площадей на рынке Санкт-Петербурга составил 1.549,6 тыс. кв. м.

В течение 2014 года к вводу в эксплуатацию заявлено 7 складских комплексов совокупной арендопригодной площадью 143,2 тыс. кв. м. В случае реализации данных площадей, объём складских помещений на рынке увеличится на 12,2% и составит 1.693 тыс. кв. м.

Наиболее востребованными на рынке являются площади от 1.000 до 3.000 кв. м. Удельный вес таких заявок в общем объеме запросов составляет 50%. В конце 1 квартала 2014 г. уровень вакансии в складских комплексах класса «A» составил 3,6%, в классе «B» – 3,5%.

Предложение

В 1 квартале завершилось строительство последней очереди логистического комплекса класса «А» Nordway арендопригодной площадью 40.600 кв. м, расположенного в промышленной зоне Шушары. В результате, общий объем складских помещений на конец отчетного квартала на рынке Санкт-Петербурга составил 1.549,6 тыс. кв. м.

До конца 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию семи складских комплексов. В связи с этим объем складских площадей на рынке Санкт-Петербурга увеличится на 12,2% по сравнению с итоговым показателем за 2013 год и составит 1.693 тыс. кв. м.

Территориально как существующие складские комплексы, так и новые крупные проекты преимущественно располагаются на юге и северо-западе города.

Спрос

В отчётном квартале сохранился стабильно высокий спрос на складские помещения со стороны арендаторов. По данным компании АSTERA, наиболее активно проявили себя торговые операторы.

В течение отчетного периода высоким спросом пользовались складские помещения площадью от 1.000 до 3.000 кв. м – на их долю пришлось 50% заявок. Арендаторами также были востребованы площади от 500 до 1.000 кв. м (24%). Аренду помещений площадью более 3.000 кв. м готовы были рассматривать около 13% от общего числа обратившихся компаний.

Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, связанную с изменением внешнеполитической ситуации, колебаниями курсов валют, сокращением роста розничного рынка на 5,6%, спрос в индустриальном сегменте сохраняется на высоком уровне.

Важными факторами при  выборе складских объектов, помимо уровня арендной ставки, для потенциальных арендаторов остаются близость к КАД, качественные подъездные пути, инженерные коммуникации и технические характеристики складского комплекса.

Отсутствие на рынке качественного предложения приводит к росту отложенного спроса. Для удовлетворения потребности в складах компании рассматривают либо покупку земельных участков для дальнейшего строительства складского комплекса, либо строительство в формате  built-to-suit. Складские комплексы в формате built-to-suit интересны компаниям, планирующим свою деятельность на ближайшие 5-7 лет, так как строительство такого склада занимает не менее 18 месяцев.

С учётом реализации всех заявленных к открытию складских площадей в течение 2014 года, отложенный спрос на складские площади класса «А» может быть частично удовлетворен, так как основная часть вводимых объектов относится именно к этому классу. Спрос на  складские площади класса «В» остается стабильно высоким в связи с дефицитом предложения.

Уровень вакансии и коммерческие условия

Экономическая нестабильность в 1-ом квартале практически не оказала влияния на складской рынок Санкт-Петербурга. Увеличение арендных ставок  в складских комплексах класса «А» в рублевом выражении в среднем составило около 3%, что соответствует росту цен в рамках ежегодной индексации. В складских комплексах класса «В» уровень арендных ставок остался на уровне 4 квартала 2013 г.

В 1 квартале арендные ставки в складских комплексах класса «А» и «В» составили 126 $ и 111 $соответственно за кв. м в год по схеме  triple net. Уменьшение арендных ставок в долларовом выражении по сравнению с 4 кварталом 2013 года связано с изменением курсов валют в 1 квартале 2014 года.

При этом условия по оплате арендных услуг остались прежними. Компании, традиционно работающие с условными единицами, сохранили привязку к валюте. Компании, заключающие договоры аренды со ставкой, зафиксированной в рублях, также продолжают работу по данной схеме. Ставки операционных расходов составляют 25-35 $ за  кв. м в год.

По итогам отчётного периода уровень вакансии увеличился в классе «B» (+1,7%) и достиг 3,5%; в классе «A» уровень вакансии также увеличился и составил 3,6% (+0,2%). Общая площадь вакантных площадей в складских комплексах классов «А» и «В» составляет около 59,2 тыс. кв. м на конец 1-го квартала. Количество вакантных площадей в перспективе продолжит увеличиваться, что даст потенциальным арендаторам возможность выбора максимально отвечающих их потребностям складских площадей.

ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate