|
14.04.2011
Рынок складской недвижимости Москвы и Московской области в 2010 - начале 2011 гг
Общее оздоровление экономики привело к активизации спроса со стороны арендаторов складских площадей. При этом после кризиса объемы нового строительства резко сократились. В результате возросшие объемы поглощения дали толчок снижению уровня вакантных площадей. Появилась тенденция роста арендных ставок.
Предложение
Общий объем качественных складских помещений в Москве и Подмосковье на конец 1 квартала 2011 года составил около 6,113 млн.кв. м, пополнившись за 1 квартал 2011 г. всего на 20 000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Саларьево» девелопера New Logistic Systems). Столь низкий объем ввода в эксплуатацию был вызван недостаточным финансированием проектов и , как следствие, заморозкой строительства новых объектов во время кризиса.
Общее оздоровление экономики после кризиса сказалось на потребности в складских помещениях со стороны торговых, логистических операторов и производственных компаний. Это заставило девелоперов вернуться к своим проектам и возобновить привлечение финансирования к недостроенным объектам.
Сроки многих складских проектов неоднократно переносились. С 2010 на текущий год был перенесен ряд проектов (среди крупных проектов – складской комплекс «Апаринки», технопарк «Крекшино» и др.).
Таким образом, всего в 2011 году ожидается к вводу свыше 300 тыс. кв. м складских площадей. Это почти в 2 раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008-2009 гг.
В процессе строительства находится еще около 300 тыс. кв. м по схеме «built to suit». Наиболее актуальным по-прежнему является возведение складов под конкретного клиента.
Планируемое ограничение властей по въезду фур в Москву может подстегнуть рост спроса, а следовательно, стать дополнительным импульсом для строительства складских проектов.
Предложение качественных складских помещений в Московском регионе представлено в большей степени классом «А» (около 70%). Это связано со стремлением девелоперов заниматься наиболее востребованным форматом объектов, отвечающих требованиям технологической и географической составляющей.
Первый квартал 2011 года демонстрировал активизацию участников рынка качественных складских помещений. Девелоперы складской недвижимости начали реанимацию проектов, начатых до кризиса или замороженных в этот период. Возобновление проектов развернулось, прежде всего, на уже действующих площадках логистических парков и стало возможным, благодаря активизации банковского кредитования.
Однако строительство новой складской недвижимости находится в настоящее время по большей части лишь в планах. Соответственно, текущий объем предложения недостаточен для существующего на рынке спроса, что в перспективе выразится в дефиците предложения качественных складов.
Спрос
После кризиса многие компании начали активное развитие, создавая спрос на складские площади в Московском регионе. Наибольший интерес вызывают готовые объекты. Больше всего не хватает готовых качественных складских помещений класса «А», также отмечается спрос на складские площади в непосредственной близости от МКАД.
Распределение спроса на аренду складских помещений показывает, что наиболее популярным форматом являются площади от 1500 до 5000 кв. м (59% в общей совокупности площадей).
В структуре спроса среди арендаторов складских помещений лидируют торговые операторы (32%) и компании в сегменте FMCG (товары повседневного спроса – 21%). Вероятно, это связано с тем, что после кризиса потребительская активность возросла и увеличилась платежеспособность населения (конечных потребителей товаров и услуг). Также все больше производственных компаний (19%) интересуются арендой складских помещений.
Оживление спроса и отсутствие новых проектов привело к снижению доли вакантных площадей в складских комплексах Московского региона. За 1 квартал 2011 г. уровень вакантности качественных складских помещений Московского региона уменьшился в 1,2 раза и составил 7%.
Диапазон цен продажи на складские помещения также определяет разрыв между складскими комплексами, находящимися в Москве и Московской областью. Разница в стоимости 1 кв. м склада в Москве, как правило, в 1,5-1,7 раз выше, чем его аналог, находящийся в Московской области.
По результатам 1 квартала 2011 года существует спрос на складские помещения в Московском регионе преимущественно «А» класса. Он вызван недостаточным объемом нового строительства и общим оживлением потенциальных арендаторов, в связи с выходом из кризиса и общим оздоровлением экономики. Озвученные новыми властями предложения об ограничении движения большегрузных автомобилей в городе, а также планы запрета строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья только подстегнут спрос на качественные склады, но скорее всего, эта тенденция проявится уже в конце 2011-2012 гг.
Арендные ставки
После кризиса девелоперы объявили о «размораживании» начатых проектов. Однако недостаточность финансирования складского строительства, высокие ставки по кредитам и длительное согласование технической документации не позволяют обеспечить увеличивающийся спрос. Этот факт в сочетании с общим оживлением потенциальных арендаторов на рынке неизбежно приводит к росту арендных ставок.
К концу 1 квартала 2011 года средние ставки аренды на складские помещения класса «А» составили около 118 $/кв. м/год. В классе «В» – 108 $/кв. м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Рост арендных ставок по сравнению с концом 2010 г. составил 7,2%.
На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, арендные ставки выше, чем в Московской области. Ставки аренды складских помещений, близких к классу «A», в пределах Москвы в среднем выше на 18-20%, чем в Московской области, класса «B» – выше на 11-16%. После кризиса низкие объемы складского строительства привели к дефициту качественных складских помещений, что отразилось на повышении ставок аренды. Эта тенденция в дальнейшем продолжится, поскольку финансирование строительства складских помещений идет крайне низкими темпами.
Сделки по аренде и покупке
Из состоявшихся сделок по покупке на рынке складской недвижимости – продажа Giffels британскому инвестфонду Raven Russia Индустриального парка «Южные ворота», где в настоящее время возведено 76,55 тыс. кв. м (1 очередь) и планируется строительство дополнительно 100—150 тыс. кв. м (2 очередь). Стоимость сделки составила 100 млн.$. Вероятно, это будет одна из крупнейших сделок в 2011 году.
Из анонсированных событий на конец 1 квартал 2011 г. компания Mareven Food Holdings изъявила намерение о продаже производственно-складского комплекс класса «А» в Серпухове. Возможно, сделка произойдет уже во II квартале 2011 года.
Оживление рынка складской недвижимости в 1 квартале 2011 г. характеризовалось активным спросом со стороны потенциальных арендаторов, что отразилось на количестве арендных сделок на рынке. Увеличение количества сделок можно ожидать, начиная со второй половины года.
Тенденции
• 1 квартал 2011 года характеризуется главным трендом – восстановление рынка, о чем говорит, прежде всего, устойчивый спрос со стороны арендаторов складских помещений. Таким образом, рынок складской недвижимости Московского региона в 2011 году начал активнее преодолевать последствия кризиса и расти умеренными темпами.
• Девелоперы складской недвижимости в основном занимаются реанимацией проектов, начатых до кризиса или замороженных в этот период. Вследствие чего, объем предложения крайне мал и не удовлетворяет возрастающиему спросу. Это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, особенно это касается проектов, готовых к въезду арендаторов.
• Перспектива ограничения со стороны новых властей строительства складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца Подмосковья будет подстегивать и без того растущий спрос на качественные склады. В отсутствии возможности удовлетворить этот спрос новым строительством, укрепилась тенденция роста ставок аренды. За 1 квартал 2011 г. рост составил 7,2%.
• Постоянное увеличение ставок аренды на складские площади в свете вышеуказанных перспектив может дать еще больший разрыв в арендных ставках между складскими помещениями в Москве и Московской области. Подобные шаги политиков, прежде всего, затронут компании, ориентированные на столичный рынок, для которых близость к городу является решающим фактором.
• Активность по-прежнему проявляют торговые операторы, компании FMCG сектора и производственные компании, т.е. те, которые быстрее других восстановились после кризиса.
• Доля вакантных площадей в складских комплексах Московского региона постепенно снижается. При существующих темпах строительства и поглощения складских площадей данная тенденция продолжится.
• Рост арендных ставок на рынке складских помещений увеличивает заинтересованность банков, которые начинают охотнее выдавать кредиты девелоперам складского рынка. Девелоперы, в свою очередь, приобретают финансовый инструмент для активного строительства новых комплексов. В перспективе в 2012-2013 гг. это может привести к восстановлению темпов строительства и увеличению объемов предложения качественной складской недвижимости.
По данным компании ASTERA
|